Imóveis CAIXA
Lista, editais, calendário, modalidades e orientações oficiais.
Abrir fonte oficial ↗Relatório de viabilidade imobiliária
LeilãoCalc
NexoOS · Lume Ativos · Imóveis e leilões
LeilãoCalc
Compare o capital necessário hoje com o custo total do projeto e teste a viabilidade antes de arrematar. Clareza para investir, estrutura para crescer.
Identificação do leilão
Vincule a simulação ao imóvel, edital e arrematante.
Rascunho local
Informe CPF ou CNPJ.
0/800 caracteres
Parâmetros do projeto
Aquisição
O art. 895 do CPC prevê até 30 meses; prazos maiores dependem do edital ou da modalidade.
Aplicada de forma composta às parcelas e ao saldo devedor até a venda.
ITBI — simulação da tese do STJ
O Tema 1.113 trata do valor declarado na transação e do arbitramento mediante procedimento próprio. Valide a aplicação ao seu caso.
Demais custos e prazo
Lance Máximo InteligenteEncontra o teto de arrematação que preserva sua meta.
Defina a meta e clique no botão para calcular o maior lance recomendado.
Viabilidade financeira
Retorno financeiro elevado
Aporte inicial no D0
R$ 0,00
Capital próprio necessário no início
Custo total do projeto
R$ 0,00
Inclui parcelas e quitação
ROE sobre aporte D0
0,00%
Lucro ÷ capital próprio inicial
Lucro líquido estimado
R$ 0,00
ROI total: 0,00%
Venda de equilíbrio
R$ 0,00
Preço mínimo para lucro zero
Margem de segurança
0,00%
Folga do VGV sobre o equilíbrio
Comparativo ITBI
Sobre a arremataçãoR$ 0,00Base: R$ 0,00
Sobre o valor venalR$ 0,00Base: R$ 0,00
Economia potencial pela teseR$ 0,00
Composição do resultado
| Comissão do leiloeiro | — |
| ITBI considerado | — |
| Cartório (estimativa de 1,5%) | — |
| Advogado / posse | — |
| Reforma, vacância e extras | — |
| Parcelas pagas durante o projeto | — |
| Saldo quitado na venda | — |
| Comissão de venda (5%) | — |
| Tributos na venda | — |
Simulação indicativa, não substitui análise jurídica, tributária ou financeira. O D0 considera entrada, leiloeiro, ITBI, cartório, advogado e, conforme a opção escolhida, reforma/desocupação. Parcelas e quitação entram no custo total posterior.
Aluguel justo e yield de locação
Premissas de locação
Se ficar zerado, será usado o VGV informado no projeto.
Usada no cruzamento com o aluguel local por m².
Opcional; o dado próprio sempre tem prioridade.
Compare imóveis do mesmo bairro, tipo, padrão e faixa de área.
Pesquisas recentes recebem maior confiança.
Alta: ≥3 contratos/laudo e até 180 dias. Média: ≥5 comparáveis e até 90 dias. Sem evidência suficiente: baixa.
Onde pesquisar o aluguel por m² do bairro?
Não há uma base pública gratuita única para todos os bairros do Brasil. Pesquise imóveis semelhantes, divida o aluguel pela área e use a mediana de pelo menos cinco resultados — sem incluir condomínio e IPTU.
Faixa sugerida no modelo: 8% a 10%.
Intervalo recomendado
Piso de viabilidade
—
0,40% a.m. do investimento total
Aluguel justo ajustado
—
0,55% a.m. do valor do imóvel
Teto de absorção
—
0,75% a.m. do valor do imóvel
Pacote total do inquilino
—
Aluguel + condomínio + IPTU + seguro
Validação por localização
Referência de aluguel por m²
Selecione o estado, informe a cidade e a área do imóvel.
Por que este nível?Aguardando dadosA confiança mede a qualidade da fonte disponível, não a qualidade do imóvel.
—
O valor ou a faixa sempre será exibido com confiança e fonte.
Aluguel local estimado—
Diferença do cálculo atual—
Preencha os dados de localização para cruzar as metodologias.
Renda familiar mínima—
Encargos / aluguel—
Yield bruto anual—
Yield líquido real—
Vacância considerada1 mês / 24 meses
Receita anual líquida—
Quando condomínio + IPTU excedem 30% do aluguel-base, o ajuste reduz o aluguel pelo valor excedente, sem ultrapassar o piso de viabilidade. O yield líquido considera 11,5 meses de ocupação por ano e administração sobre os aluguéis recebidos.
Central de decisão do lote
Imóvel, mercado e praça
Não estime se o edital não informar.
Risco e qualidade documental
Parecer integrado
Dados insuficientes— /100
Preencha dados de mercado e conclua a diligência documental para liberar o parecer.
Desconto vs. avaliação—
Lance por m²—
Mercado por m²—
Yield bruto no custo—
2ª praça vs. avaliação—
Confiança dos dados—
Margem financeira—
ROE projetado—
Downside: lucro—
Downside: ROE—
Cenário downside: venda 10% menor, custos extras 20% maiores e prazo seis meses mais longo. A nota usa somente os dados informados; ausência de documento não significa ausência de risco.
Auditoria comparativa e tributária
À vista versus parcelado
| Indicador | À vista | Parcelado |
|---|---|---|
| Aporte D0 | — | — |
| Custo total | — | — |
| Lucro líquido | — | — |
| ROI total | — | — |
| ROE sobre D0 | — | — |
Lucro presumido — composição de 6,73%
| IRPJ — presunção de 8% × 25% | — |
| CSLL — presunção de 12% × 9% | — |
| PIS — 0,65% do faturamento | — |
| COFINS — 3% do faturamento | — |
| Total federal estimado | — |
O adicional de IRPJ e particularidades da empresa podem alterar a carga efetiva. Confirme com o contador.
Checklist do processo
1. Estrutura e habilitaçãoCNPJ, objeto social, cadastro e poderes de representação.
2. Due diligenceEdital, processo, matrícula, IPTU, condomínio e ocupação.
3. ArremataçãoLance, sinal, comissão e conferência do auto.
4. ITBIGuia, base declarada e eventual procedimento municipal.
5. Registro e posseCarta, registro, notificação e imissão na posse.
6. Reforma e revendaOrçamento, cronograma, anúncio, corretagem e tributos.
7. ParcelamentoGarantia, correção, pagamentos e saldo para quitação.
8. Baixa da garantiaQuitação e baixa da hipoteca antes ou durante a venda.
Central de fontes imobiliárias
Acesso organizado a leilões, avaliação, tributos, segurança territorial e indicadores econômicos.
Mega Leilões
Leilões judiciais e extrajudiciais, com filtro para imóveis.
Abrir plataforma ↗Portal Zuk
Oportunidades imobiliárias e informações de lotes em leilão.
Abrir plataforma ↗Leilão Imóvel
Pesquisa agregada de imóveis oferecidos em leilão.
Abrir agregador ↗Biasi Leilões
Agenda de leilões e consulta de lotes disponíveis.
Abrir plataforma ↗Calculadora QuintoAndar
Referência automatizada para estimativa de preço de venda.
Abrir calculadora ↗ZAP Imóveis
Anúncios para pesquisa de oferta, preço pedido e liquidez aparente.
Pesquisar imóveis ↗Google Trends
Interesse de busca por cidade, bairro, aluguel e compra de imóveis.
Abrir tendências ↗Registro de Imóveis do Brasil
Serviços eletrônicos e centrais registrais imobiliárias.
Abrir central ↗SECOVI-SP
Pesquisas, notícias, indicadores e legislação setorial.
Abrir SECOVI-SP ↗Valor Econômico — Imóveis
Notícias de mercado, incorporadoras, crédito e investimentos.
Abrir editoria ↗CBIC
Dados da construção civil, habitação, custos e mercado.
Abrir CBIC ↗Holding Patrimonial
Conteúdo introdutório sobre organização, administração e sucessão de patrimônio imobiliário.
Consultar guia ↗Busca do INPI
Consulta de marcas e nomes antes de estruturar identidade empresarial.
Abrir busca oficial ↗Carnê-Leão
Orientação da Receita Federal para rendimentos sujeitos ao recolhimento mensal.
Abrir Receita Federal ↗STJ — Pesquisa de jurisprudência
Precedentes sobre ITBI, leilões, posse, condomínio e contratos.
Pesquisar no STJ ↗ITBI por município
Localize a legislação e o serviço oficial da prefeitura competente.
Abrir portal público ↗Atlas da Violência — dados
Consulta territorial de indicadores e séries do Ipea.
Abrir mapa e dados ↗Atlas da Violência — municípios
Relatório municipal para avaliação complementar de localização e risco.
Abrir relatório ↗IBGE Cidades
População, renda, urbanização, economia e estrutura municipal.
Consultar município ↗Índice de Desenvolvimento Sustentável das Cidades
Mapa municipal de indicadores alinhados aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável.
Abrir mapa do IDSC-BR ↗Taxa Selic
Meta vigente e histórico das decisões de política monetária.
Abrir Banco Central ↗Registrato
Relatórios do Banco Central sobre operações e relacionamentos financeiros.
Abrir Registrato ↗IVG-R
Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais financiados.
Abrir indicador ↗Índice FipeZAP
Evolução de preços anunciados de venda e locação residencial.
Abrir FipeZAP ↗IPCA
Inflação oficial utilizada em análises macroeconômicas.
Abrir IBGE ↗CUB
Custo Unitário Básico da construção divulgado pelo setor.
Abrir CUB ↗INCC-M e IGP-M
Índices da FGV usados em custos de obra e atualização contratual.
Abrir FGV IBRE ↗ITBI: as alíquotas exibidas no anexo variam por município e podem mudar. Antes da decisão, confirme a legislação, a base de cálculo e o procedimento no portal oficial da prefeitura e valide eventual aplicação do Tema 1.113 do STJ.
Glossário do LeilãoCalc
Siglas e conceitos usados na análise financeira e imobiliária.
Momento inicial do investimento. No app, representa o capital exigido imediatamente.
Valor previsto de venda do imóvel ou receita bruta esperada na saída.
Lucro líquido dividido pelo capital próprio inicial aportado no D0.
Lucro líquido dividido pelo custo total do projeto.
Diária média em locação de curta duração: receita de hospedagem dividida pelas diárias vendidas. Não é calculada neste app.
Relatório que organiza receitas, custos, despesas, tributos e resultado de um período.
Tributo municipal incidente na transmissão onerosa do imóvel.
Tributo municipal periódico cuja situação deve ser verificada na diligência.
Tributo federal sobre a renda da empresa, estimado no regime selecionado.
Contribuição federal calculada sobre base presumida ou lucro apurado.
Contribuições federais incluídas na carga estimada do lucro presumido.
Lei processual que disciplina, entre outros temas, alienações judiciais e propostas parceladas.
Tribunal responsável pelo Tema 1.113 usado como referência na simulação do ITBI.
Renda operacional líquida anual dividida pelo valor do imóvel.
Saldo financiado dividido pelo valor do imóvel ou da garantia.
Taxa que iguala a valor presente as entradas e saídas do fluxo de caixa.
Valor atual dos fluxos futuros menos o investimento, usando uma taxa de desconto.
Gastos que melhoram ou recuperam o imóvel, como reforma estrutural.
Custos recorrentes de operação, manutenção, administração e ocupação.
Formas distintas de titularidade e tributação do investimento.
As definições são educacionais. O significado de uma sigla pode variar conforme o edital, a instituição ou o relatório consultado.