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FlipCalc & AirbnbCalc

Decisões de aquisição, reforma e operação com visão de CFO
⌂ NexoOS
Glossário — entenda as métricas e abreviações
ADRAverage Daily Rate: diária média efetivamente cobrada nas noites reservadas.
RevPARRevenue per Available Room: receita por noite disponível. ADR × ocupação.
CoCCash-on-Cash Return: retorno anual sobre o capital próprio realmente aportado.
DSCRDebt Service Coverage Ratio: capacidade do resultado operacional de pagar a dívida. Fórmula: NOI ÷ prestação total. Abaixo de 1,00x não cobre a dívida; entre 1,00x e 1,25x indica margem apertada; a partir de 1,25x representa cobertura mais saudável.
NOINet Operating Income: resultado operacional líquido antes de financiamento e imposto de renda do investidor.
Cap RateTaxa de capitalização: NOI anual dividido pelo investimento ou valor do imóvel.
ROIReturn on Investment: lucro dividido pelo investimento total do projeto.
VGVValor Geral de Venda: preço esperado de revenda do imóvel após a reforma.
FCLFluxo de Caixa Líquido: caixa restante após custos, taxas, tributos, dívida e reservas consideradas.
Break-evenPonto de equilíbrio: ocupação ou noites mínimas necessárias para cobrir os custos.
YoYYear over Year: comparação com o mesmo período do ano anterior.
D0Dia zero: momento inicial em que o capital próprio é desembolsado.
PaybackTempo estimado para recuperar o capital investido com o caixa gerado.
Informações do Imóvel
O valor de aquisição é a fonte principal e alimenta automaticamente os módulos de Flip, Airbnb e Financiamento.
Poder de Compra e Reserva em Salários Mínimos
Imóvel em Salários Mínimos
0,00
Reserva Recomendada — 6 Meses
R$ 0,00
Reserva em Salários Mínimos
0,00
Custo Fixo Mensal Considerado
R$ 0,00
Imóvel em salários mínimos = valor de aquisição ÷ salário mínimo de referência. Reserva recomendada = seis meses dos custos fixos mensais considerados pelo modelo.
Financiamento Inteligente do Imóvel
Entrada em Reais
R$ 0,00
Valor Financiado
R$ 0,00
Prestação Inicial Total
R$ 0,00
Comprometimento de Renda
0,0%
Juros no Prazo do Flip
R$ 0,00
DSCR Airbnb
0,00x
Ative o financiamento para analisar a alavancagem.
A taxa mensal é equivalente à taxa anual informada. O modelo estima o saldo e os juros conforme Price ou SAC; CET bancário, indexadores e seguros variáveis devem ser confirmados na proposta da instituição.
1. House Flipping — Compra, Reforma e Revenda
Inteligência de Oferta — Teto de Negociação Em tempo real, o app indica o valor máximo que sua empresa pode pagar pelo imóvel para preservar a meta de 25% de retorno.
Alerta de Desconto Necessário Quando o preço pedido supera o teto de viabilidade, o sistema informa exatamente quanto sua equipe precisa negociar, em reais.
Condomínio, IPTU, juros, energia e segurança.
FLIP VIÁVEL
Teto Máximo de Compra
R$ 0,00
Lucro Líquido Projetado
R$ 0,00
ROI Projetado
0.00%
Investimento Total
R$ 0,00
Desconto Necessário na Compra: R$ 0,00
2. Airbnb — Viabilidade Operacional e Setup
Custos de Aquisição & Setup Inicial
Operação Mensal Estimada
Taxa média ponderada pelo mix de canais abaixo.
Usado somente quando a aba Financiamento estiver desativada.
Mix de Canais — Airbnb, Vrbo e Reservas Diretas
O mix deve totalizar 100%.
Gastos Extras — Operação Mensal Estimada
Inclua softwares, lavanderia, amenities, estacionamento, reposições ou qualquer despesa recorrente não contemplada acima.
Total extras: R$ 0,00/mês
Premissas Avançadas de Superhost
Os check-outs são estimados por noites ocupadas ÷ ALOS.
AIRBNB ALTAMENTE LUCRATIVO
Custo Total Setup (Enxoval+Móveis+Obra)
R$ 0,00
Investimento Total do Projeto
R$ 0,00
Caixa Líquido Mensal
R$ 0,00
Rentabilidade Anual (Cap Rate)
0.00%
Receita Bruta Mensal (Diárias): R$ 0,00
Dias Ocupados no Mês (Média): 0 dias
Despesas Operacionais — sem Dívida: R$ 0,00
NOI Mensal — antes da Dívida: R$ 0,00
Serviço da Dívida Mensal: R$ 0,00
Gastos Extras Personalizados: R$ 0,00
Amenities / Consumíveis Mensais: R$ 0,00
Tempo de Payback (Retorno do Setup): 0 meses
Payback Total do Imóvel: 0 anos
Dashboard CFO — Métricas Avançadas AirDNA/Mashvisor
RevPAR Diário
R$ 0,00
Cash-on-Cash Anual
0,00%
Break-even de Ocupação
0,00%
Dias Mínimos Reservados
0 dias
Margem Líquida de Limpeza
R$ 0,00
Receita Anual Sazonal Ajustada
R$ 0,00
Fundo de Depreciação Mensal
R$ 0,00
Payback do Setup Ajustado
0 meses
Fluxo de Caixa Líquido Anual
R$ 0,00
Sensibilidade do Fluxo de Caixa Anual
Ocupação \ ADRADR −15%ADR BaseADR +15%
Análise CFO
Premissas: 30 noites/mês; 6 meses em alta e 6 em baixa; vida útil do setup de 48 meses. Cap Rate usa NOI antes da dívida; CoC usa caixa após dívida, tributos informados e reserva de reposição.
Plano Operacional Mensal — Canais, Ocupação e NOI
Projeção mês a mês com dias reais do calendário, sazonalidade, ADR, noites, ALOS, receita, despesas e caixa.
MêsADROcupaçãoNoitesReservasReceita BrutaDespesasNOICaixa após Dívida
Total/Ano—0%00R$ 0R$ 0R$ 0R$ 0
Amenities e Consumíveis
Informe todos os valores em reais. Itens iniciais entram no setup; itens mensais entram na operação.
Projeção Patrimonial e Caixa — 5 Anos
AnoReceitaDespesas OperacionaisServiço da DívidaCaixaValor do ImóvelSaldo DevedorEquity
Caixa Acumulado 5 Anos
R$ 0
Equity no Ano 5
R$ 0
Proventos Líquidos na Venda
R$ 0
Retorno Total sobre D0
0%
Equity = valor estimado do imóvel − saldo devedor. Amortização aumenta patrimônio, mas não é tratada como lucro operacional. Projeções não são garantia de desempenho.
Investment Committee — Gate Final de Aprovação
Diligências Concluídas
0/9
Gate Quantitativo
Pendente
Reserva Mínima Sugerida
R$ 0,00
Decisão Final
NÃO APROVADO
Complete os gates antes de levar o ativo ao comitê.
O gate não substitui parecer jurídico, avaliação bancária, laudo técnico, consulta municipal ou aconselhamento tributário.
Radar de Mercados Emergentes — Opportunity Gap
Pontue uma cidade ou micromercado com dados pesquisados. O radar procura demanda e receita crescentes antes que a oferta e o preço de aquisição eliminem a oportunidade.
Quanto menor, mais “não descoberto”.
Market Score
0
Opportunity Gap
0
Confiança da Amostra
Baixa
Decisão
Validar
Preencha os indicadores do mercado.
Pesquisar no AirDNA ↗ Ver comparáveis no Airbnb ↗ Validar oferta turística ↗
Este radar é um framework decisório, não uma base de dados em tempo real. Use pelo menos 15 anúncios e revise manualmente comparáveis semelhantes em quartos, capacidade, padrão e localização.